樓市政策持續接力後價格會否持續走高?

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  新華網北京10月7日電(“新華視點”記者鄭鈞天、楊毅沉、羅政)“十一”黃金周前,央行和銀監會發佈通知,非限購城市首套房商貸首付比例最低降至25%。住建部、財政部和央行聯合發佈通知,提出全面推行公積金異地貸款業務,並將於10月8日起執行。此時,恰逢2014年“9200”樓市政策出臺一週年,以及今年“3200”樓市政策出臺十天。

  在樓市政策持續接力的情形下,房地産市場回暖明顯,分化加劇。“新華視點”記者十一期間在多個城市房地産市場採訪發現,三四線城市樓市仍然“慘澹經營”;一線樓市成交量趨緩,價格上漲明顯,每段房企開始捂盤惜售,有樓盤“待價而沽”。

  一線樓市房企底氣十足“捂盤惜售” 三四線樓市“慘澹經營”

  “由於房源緊張,國慶期間幾乎是五六個客戶搶一套房。”北京一家大型房企的銷售人員告訴記者。

  在北京,開發商對提升樓盤“熱度”底氣十足,每段開發商“捂盤惜售”。在今年頻出區域地王的北京朝陽區孫河地塊和東壩地塊,“首開瑯樾”“利錦府”等熱門項目均以一座樓為單位分期開盤。在朝陽區臨近望京的一個現房項目,新開盤的一棟樓只賣兩個單元。據了解,該項目加推的房源較年初開盤均價漲幅超過10%。

  在素有長三角樓市風向標之稱的上海“十一”房展會上,人氣異常火爆。開幕那末 兩個小時,觀展人數就已破千。由於成交持續火爆,“拒絕讓利”和“待價而沽”成為開發商的關鍵詞。多數參展商明確表示,樓盤没哟任何折扣,甚至大每段樓盤連定價都没哟。

  浙江一家大型房企表示,“9月份以來我們的房源十分緊俏,你们對新推項目的售價很有信心,好多好多 不會讓利。”金地集團的銷售人員説,“最近房價波動較大,樓盤雖説馬上就推,但具體價格還是要開盤前都可不能能定。”

  二手房市場上,房價預期反轉跡象更為明顯。與去年市場遇冷、龍頭房産仲介帶頭縮店裁員截然相反,4月以來仲介實體門店數量驟增。記者發現,在北京、上海住宅較為密集區域,每條街幾乎都會增加2-3家門店。鏈家地産在上海僅十天時間,門店就從200余家迅速擴張至2000余家。

  與房企在一線城市的底氣十足相比,三四線城市的房地産市場卻不容樂觀。記者假期在安徽蕪湖走訪發現,蕪湖市的多數樓盤均啟動了大力度促銷,如中建地産旗下的“中建2000米”項目推出“20000我元抵2萬元”活動。儘管那末 ,多數售樓中心“慘澹經營”。位於蕪湖汽車南站符近的“新亞特花園”、市中心的“錦天天和苑”等樓盤售樓中心均門可羅雀。蕪湖市中心區域的房産仲介更是所剩無幾,有的店面甚至僅剩招牌、等待的图片 轉讓。

  一線城市熱度不減 量跌價升

  雖然十一期間一線城市房地産市場熱度不減,但與此前預期相比,表現出量跌價升的趨勢。

  某研究機構的統計顯示,今年9月份,上海、廣州新建商品住宅的銷售面積和銷售額較8月份環比增長均那末 10%;而北京9月份新建商品住宅面積和銷售額較8月份環比下降兩成左右。根據北京市住建委公佈的數據,“十一”前六天,北京新建商品住宅網簽套數僅為353套,較去年同期下降了四分之一。

  與此一同,一線樓市價格卻繼續走高。中國指數研究院10月1日發佈《2015年9月中國房地産指數系統百城價格指數報告》顯示,今年9月,深圳、上海、北京新建住宅價格同比分別上漲28.5%、11.27%和5.63%。

  在量跌價升的背後,一線樓市呈現出剛需盤銷售單價的上升和新盤高端化、豪宅图片化的趨勢。

  專家認為,一方面,新盤特別是中低價位剛需盤供應減少,進一步刺激了一線樓市的漲價預期。據網易房産數據中心的統計,今年年中以來,北京門頭溝、大興和石景山等从前剛需盤集中的區域,新建住宅的平均單價都已經突破3萬元。

  記者在北京、上海多個項目想看 ,目前即使新盤入市,高價盤的佔比也越來越大。截至9月中旬,北京單價超過10萬元的豪宅图片簽約套數創下歷史新高。

  当时人面,住宅類土地供應稀缺,房企在一線城市不惜高價拿地,土地價格飆升,帶動新建住宅價格繼續抬頭,並通過價格傳導效應向週邊擴散。今年以來,一線城市頻出區域地王,八九月間,北京、上海、福州、蘇州、成都等城市,均出現住宅用地樓面地價溢價超過200%的土地出讓。

  業內人士認為,為追求更高利潤,勢必會出現许多高端項目,一同拉動周邊價格的上漲,刚刚這種狀態都能不可不能能延續下去有待市場檢驗。

  不少城市去庫存壓力有待釋放

  中國房地産行業協會原副會長朱中一認為,“9200”和“3200”樓市新政在政策層面顯著拉動了改善型需求,促進全國樓市整體成交量上漲。剛需和改善型需求在政策上獲得鼓勵後,住房消費在市場化機制的主導作用下正逐步釋放。

  雖然同享優惠政策,但一二三四線城市樓市分化卻在加劇。絕大多數三四線城市的房價水準仍不及一年从前。上海財經大學不動産研究所執行所長陳傑教授認為,在新政策下發後壓力釋放有限。

  專家認為,在當前房地産市場總體弱復蘇的局面下,城市間房地産市場發展已顯現出信貸、人口和投資的“虹吸效應”。

  --貸款資源层厚集中于重點城市。從各地貸款數據上看,“9200”和“3200”政策並非全國普惠。一位銀行監管部門官員介紹,“目前房地産信貸資源层厚集中,全國六大城市的貸款餘額約佔全國整體水準的200%左右。”

  --購房人口持續導入重點城市。易居中國執行總裁丁祖昱認為,目前多量三線城市人口處於流出狀態,一二線城市人口持續流入。“一線城市擁有發達的産業,都能不可不能能吸引多量外來人口,從而形成持續強勁的住房需求;二線城市的房地産市場發展則根據供求情形明顯分化;三四線城市整體房地産市場普遍較為暗淡,排名靠後的城市多為人口流出現象顯著、人均可支配收入較低的城市。”

  --開發性資金向一二線城市集聚。中原地産首席分析師張大偉認為,為規避三四線城市庫存過剩的風險,眾多房企聚集一二線城市拿地,房地産投資資金快速轉向一二線城市市場。

  專家認為,不同的政策導向顯示出未來房地産市場調控的差異化將成常態。9月200日,央行再度發文調整非限購城市的首付款比例,以及推行公積金異地貸款,也意在降低非限購城市的去庫存壓力。

  中國人民大學研究稱,從長期來看,三四線城市過高的庫存未來主要依靠城市化和改善型住房需求消化。目前的房地産調控政策正改變當前簡單寬鬆的導向,針對不同區域採取不同的治理:一線城市適度控制,解决價格過度上漲,一同給予三四線城市住房消費政策扶持。